Comunidad de vecinos: No siempre es necesaria la unanimidad para la alteración de elementos comunes

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de diciembre de 2014, dictada en el recurso 3000/2012, de la que ha sido ponente el Excmo. Sr. Seijas Quintana viene a aclarar y suavizar la exigencia tradicional de requerir acuerdos unánimes para cualquier actuación realizada en comunidades de vecinos que afectara de algún modo a los elementos comunes y que tantos problemas de bloqueo a los intereses generales venía provocando.

Aunque es norma legal y Jurisprudencia consolidada que “como principio, es válida la afirmación de que en las comunidades de propietarios nadie puede hacer obras fuera de su propiedad privativa, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro de su propiedad privada, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios” de manera que la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de Propiedad Horizontal, sino también al principio básico de la copropiedad recogido por la Jurisprudencia, ocurre que no todas las obras son iguales aunque tengan relación con los elementos comunes, ni este es el sentido de la LPH.

Es doctrina jurisprudencial que la ejecución de obras en elementos comunes, tales como los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio, requieran del consentimiento unánime de la comunidad, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio comunitario, así como que la constitución de servidumbres en beneficio de elementos privativos requiere no solo del consentimiento de los respectivos dueños de los predios dominante y sirviente sino también, cuando afecte a elementos comunes, del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

Hay ciertos supuestos en que la teoría y la Jurisprudencia mantienen sin fisuras que es precisa la unanimidad, siempre que dichas obras afecten a la estructura de la finca (STS 17 de febrero 2010), a la división material o jurídica de un local en dos y constitución de una servidumbre sobre elementos comunes (STS 28 de marzo 2012), o de obras de adaptación de un local del edificio para servir de garaje con finalidad de pública explotación (STS 6 de marzo 1998), o en el supuesto de cierre de una puerta de acceso abierta en una fachada (STS 10 de diciembre de 1990) o de la apertura de un hueco en la fachada o muro de cerramiento del inmueble en la parte trasera del edificio, que tenía como finalidad la unión de los locales con una construcción que se estaba elevando en el solar trasero del edificio, propiedad de la demandada, y que no formaba parte de la misma Comunidad de Propietarios (STS 15 de noviembre de 2010).

Pero ocurre que existen otro tipo de obras que afectan a elementos comunes y que tienen por objeto la sustitución y mejora de un elemento común en una zona también común, del edificio que no ha sufrido deterioro alguno y que está en situación de “beneficiar a los actuales vecinos y a quienes en el futuro deseen engancharse a las mismas”, obras que no conllevan ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado, ni suponen una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni alteran las cuotas de participación de los comuneros dichas obras ni requieren unanimidad sino mayoría.

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