Cuestiones en la venta de inmuebles alquilados

Se plantea frecuentemente la cuestión de cómo resolver el problema que se genera cuando se desea vender un piso y éste se encuentra alquilado.

Históricamente esto era una traba importante para su venta, por la prioridad y protección que tenía otorgada el arrendatario, pero desde el año 2013 tal problemática ha sido muy matizada por las reformas habidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Respecto a la situación de una vivienda arrendada que se desea enajenar debemos tener en cuenta la aplicación de los siguientes artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 7. En cuanto a los efectos frente a terceros de los arrendamientos no inscritos en el Registro de la Propiedad.

Artículo 14. 1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

Artículo 1.571 del código Civil: el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario, y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

De manera que SALVO QUE EL CONTRATO INDIQUE QUE EN CASO DE VENTA SUBSISTIRÁ EL ARRENDAMIENTO, al producirse la venta se podrá declarar terminado el contrato.

Nuestro consejo para el VENDEDOR es que en el contrato deje constancia de esta circunstancia con esta matización: EL PRESENTE CONTRATO SE ESTABLECE POR UN PLAZO DE DURACIÓN DE UN AÑO pudiendo prorrogarse conforme a la legislación vigente, si bien en caso que el propietario procediera a la venta del inmueble, pasado el primer año de duración, el contrato quedará rescindido de pleno derecho previa notificación al arrendatario con un preaviso de tres meses.

Nuestro consejo para el arrendatario es incluir la misma cláusula pero indicando que en caso de venta el contrato se mantendrá vigente (sólo en el caso que el contrato se inscriba en el Registro de la Propiedad, procederá su prorroga, en caso de venta, y mantenimiento obligatorio).