Derechos del inquilino nacidos tras la extinción de su contrato de arrendamiento el 1 de enero de 2015

El día 1 de enero de 2015, se aplicaron los efectos que la LAU fijó en su disposición transitoria tercera para aquellos locales arrendados a personas jurídicas que reunieran determinadas condiciones.

Tras la extinción de los referidos contratos, por cumplimiento del plazo fijado en las disposiciones transitorias, existen situaciones nuevas y nacimiento de derechos y obligaciones que se deben contemplar y analizar con detalle, pues lallegada de la fecha y su aplicación no extingue definitivamente los derechos existentes o los que están por nacer, entre el arrendador y el arrendatario.

Se ha regulado en la Ley una serie de derechos, indemnizatorios, de tanteo y de retracto(durante el plazo de un año) que no debe despreciarse, y tiene como día de inicio del cómputo aquel en que se celebra un nuevo contrato, respecto del cual el arrendador tiene la obligación de remitir al antiguo inquilino copia del nuevo contrato que suscriba, y de ahí pueden surgir las siguientes situaciones:

1º.- DERECHO DE INDEMNIZACION:

Si en el plazo del año siguiente a la extinción del contrato, cualquier persona comienza a ejercer en el local, la misma actividad o una actividad afín a la que se ejercitaba anteriormente (entendiendo por afín aquella actividad apta, aunque solo sea en parte, de beneficiarse de la clientela captada por el anterior arrendatario), nace el derecho del anterior inquilino a percibir una indemnización equivalente a 18 mensualidades de la renta vigente al momento de la extinción del arrendamiento, o bien a ejercitar el derecho de tanteo (ambos derechos son excluyentes).

2º.- DERECHO DE TANTEO:

Durante el plazo de UN AÑO, el anterior arrendatario tiene derecho preferente de continuar en el local si el propietario pretende celebrar un contrato con otro inquilino, a cuyo fin, el propietario deberá notificar fehacientemente al anterior arrendatario, su propósito de celebrar un nuevo contrato, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato, el nombre domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

El anterior arrendatario tiene un plazo de 30 días desde la notificación, para ejercitar su derecho y firmar el contrato.

Sólo después de transcurrido dicho plazo, si no se ejercita el derecho de tanteo, el arrendador, podrá suscribir el nuevo contrato, pero dentro del plazo de 120 días.

3º.- DERECHO DE RETRACTO (y de desahucio del nuevo inquilino):

Si el propietario del local, suscribe un contrato de arrendamiento dentro del año siguiente a la extinción del contrato por aplicación de la Ley, sin haber dado cumplimiento a la notificación obligatoria, o habiendo omitido, o alterado en ella, alguno de los requisitos esenciales, nace el derecho del antiguo inquilino por un plazo de sesenta días, a subrogarse, por ministerio de la Ley, en el nuevo contrato.

Este plazo se computará desde que el propietario le notifique fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato.

Este derecho permite al arrendatario ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para la acción de retracto.