Imposibilidad de cumplir el contrato de arras por denegación de la hipoteca

En más ocasiones de las que nos creemos, ocurre que los compradores de viviendas que necesitan un crédito hipotecario para su adquisición, deben firmar un contrato de arras previo a la solicitud del préstamo hipotecario, para poder presentar ante la entidad bancaria un documento que sirva de base para el estudio de la concesión del crédito.

Esta situación tan habitual requiere una precaución en el contrato a firmar, donde debe establecerse esta circunstancia para que en el supuesto de no conseguir tal crédito no nos veamos, además privados del importe de la señal entregada.

Debemos asesorarnos correctamente para incluir una cláusula específica en el contrato de arras que contemple tal posibilidad, tal como: No obstante, el comprador podrá optar por la resolución del contrato, en el momento en que conozca la no conformidad de la entidad financiera con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado, con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior.

Pero junto a esta circunstancia puede ocurrir que la causa de la denegación del crédito bancario sea debida a que la valoración del inmueble, realizado por la sociedad de tasación del banco, normalmente una sociedad oficial, resulte inferior al valor fijado en el contrato de arras.

En esta situación, en principio, nos encontraremos que si no ha sido previsto en el contrato, el comprador puede retener la cantidad recibida en concepto de señal al amparo de lo que dispone el artículo 1.454 del código civil.

No obstante la propia ley (Código civil) abre una puerta a la posibilidad de exigir el reembolso de dicha cantidad, al amparo de lo contemplado en el artículo 1.105 CC, que dispone que nadie responderá de aquello supuestos que fueran imprevisibles.

Desarrollo este comentario: Que no te den una hipoteca no es imprevisible y por ese motivo no puede rescindirse y reclamar la devolución, (sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2017) PERO QUE VALOREN LA CASA POR MENOS DINERO DEL FIJADO EN LA COMPRAVENTA puede entrar dentro de lo imprevisible (pues no es una circunstancia que dependa del comprador-deudor) y sobre esa premisa alegar que no se puede cumplir (firmar y pagar la casa) porque el valor de la misma no es el fijado en el contrato.

La citada sentencia (447/2017) señala que para que la falta de acceso a la financiación pudiera valorarse como una alteración imprevisible de las circunstancias existentes en el momento de contratar y justificara una resolución liberatoria del deudor, sería preciso acreditar la imposibilidad imprevisible de financiación, sin que resulte suficiente alegar las dificultades subjetivas de financiación del comprador.

Es un tema realmente complicado, se puede luchar, pero es la única puerta que tiene el comprador para exigir la devolución de lo entregado, por imposibilidad, ajena a su voluntad (pues la valoración del inmueble no le es imputable a el), de cumplir la obligación a la que se había comprometido.