Lucha complementaria contra la morosidad en comunidades de propietarios

Con bastante frecuencia se plantea en las comunidades de propietarios el problema de los copropietarios morosos.

Al respecto existen soluciones legislativas para la reclamación de los importes adeudados, pero hay que reconocer que no resultan la solución ideal, por cuanto implica, de una parte entablar procedimientos judiciales entre vecinos y de otra parte representa un gasto de profesionales del derecho encargados de su reclamación.

En este artículo vamos a exponer una solución respaldada por la Dirección General de los Registros y del Notariado que viene a permitir el establecimiento en las comunidades de propietarios de normas que restrinjan el uso de elementos comunes a propietarios morosos, como medida de presión para regularizar sus saldos deudores.

En la Resolución de la DGRN de 23 de octubre de 2012 (la “Resolución”) la Dirección General de los Registros y del Notariado considera ajustada a derecho la cláusula estatutaria en la que se establece como medida sancionadora la prohibición de que los propietarios morosos puedan utilizar ciertos elementos comunes.

La citada Resolución abre la puerta a establecer, en los estatutos de las comunidades, medidas adicionales a las establecidas por la legislación sobre propiedad horizontal, para luchar contra la morosidad de los propietarios.

La solución adoptada y respaldada por la DGRN consiste en adoptar e INSCRIBIR en el registro de la propiedad una modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios que incluya un apartado que diga: “Los propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad, ordinarias o extraordinarias, tendrán vedado el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis.” (Esta limitación puede extenderse a todos aquellos elementos comunes no esenciales de los que disponga la comunidad).

Llegados a este punto es necesario distinguir entre los denominados elementos comunes indispensables para el adecuado ejercicio del derecho de propiedad separada sobre los elementos privativos, como son los que afectan a la estructura, seguridad o configuración exterior, de aquellos otros elementos comunes por destino, estéticos o no esenciales, cuyo régimen jurídico queda, desde un principio, definido por la voluntad negocial manifestada en el título constitutivo o en los estatutos.

Los estatutos delimitan el contenido del régimen de propiedad horizontal y pueden incluir pactos que no afecten a la estructura esencial del régimen de propiedad horizontal del mismo modo que pueden atribuir el uso exclusivo sobre un elemento común a determinados propietarios con la consiguiente exclusión de tal uso a los demás.

Esta libertad de pactos resulta de la interpretación de los diversos preceptos de la LPH que contemplan situaciones tales como el artículo 11.2 LPH que regula la contribución de los propietarios a las mejoras sobre determinadas instalaciones que en ciertos casos permiten privar de la mejora o ventaja a los propietarios que hayan decidido no contribuir a su instalación, así como las previstas para el caso de impago de cuotas por parte de los propietarios (afección real del piso a los gastos, suspensión del derecho de voto, procedimiento especial para el cobro). O la sanción prevista en el art. 7.2 LPH al propietario que desarrolle en el piso o local actividades prohibidas en los estatutos, consistente en la privación temporal del uso del elemento privativo en virtud de sentencia.

Con ello se abona la teoría de que no es contrario al régimen legal de esta forma de propiedad, la privación del uso de determinados elementos cuando existe justa causa, por cuanto tales elementos comunes tienen un carácter meramente eventual, que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal.

Una observación:

La modificación de los estatutos para incluir una nueva disposición requerirá la unanimidad de los propietarios, salvo en algunas comunidades autónomas por lo que sería aconsejable que si se quisiera adoptar una medida de este tipo, se haga antes de que existan propietarios morosos, para poder lograr tal unanimidad, aunque no debemos olvidar que el propietario moroso no tiene derecho de voto, con lo cual es otra herramienta a considerar previa a la adopción del acuerdo.