Con motivo de la crisis del coronavirus se están produciendo cientos de consultas relacionadas con arrendamientos, tanto urbanos como rústicos.
Respecto a la problemática surgida, los temas sometidos a estudio afectan tanto a arrendatarios como arrendadores.
Vamos a tratar de realizar un rápido y somero estudio que sirva de guía para todas las situaciones: en primer lugar el gobierno ha “inventado” una clase de arrendadores que denomina “grandes arrendadores” y respecto a ellos ha regulado por medio de Real Decreto Ley cual será la forma OBLIGATORIA de regular su relación arrendaticia, razón por la que no nos vamos a detener en ellos, dado que ya está el BOE para tal fin.
No son grandes arrendadores de fincas urbanas aquellos propietarios que no posean más de 1.500 m2 en alquiler, es decir la mayoría de aquellos a los que afecta este artículo.
La cuestión que quiero tratar es la situación en que se encuentran los arrendatarios y los arrendadores respecto al cumplimiento de sus obligaciones y las informaciones que vía “radio macuto” llegan referidas a la cláusula “rebus sic stantibus”.
¿Qué es esa cláusula y donde está regulada?: es una interpretación que hacen los tribunales de lo que puede ocurrir cuando se modifican sustancialmente las circunstancias que estaban presentes cuando se firmó el contrato, pero no viene regulada en ningún artículo de las colecciones legislativas..
Recientemente hemos padecido dos de esas circunstancias: Una en la crisis económica del 2008 y la otra en estos días por la COVID 19.
En aquella la crisis económica se llevó por delante el mercado económico, por derrumbe de las estructuras financieras. En la actual se ha llevado por delante el mercado por el confinamiento mundial.
En ambas, las consecuencias fueron muy parecidas: los arrendatarios no generaban negocio con el que sufragar el pago de las rentas y los arrendadores veían mermados sus ingresos, en muchos casos de supervivencia.
Los infinitos Reales Decretos del Gobierno no han aportado ninguna solución al problema más allá de remitir la solución a los acuerdos entre las partes (rodeado de un parafernalia dialéctica que sonroja su lectura), algo que, por otro lado, ya viene regulado en el Código civil desde 1889 (art. 1.255).
Partimos de la situación generalizada: Por cusa del confinamiento muchos locales (cuyos inquilinos son autónomos o PYMES) permanecen cerrados. Sin negocio no hay ingresos y sin ingresos no pueden pagar la renta.
El arrendador tiene el mismo problema, si no cobra la renta no puede pagar sus gastos, tributos e impuestos.
Círculo cerrado que se ha intentado solucionar con la habilitación de una vía de créditos blandos que se conceden a los inquilinos, con la finalidad, entre otras de pagar la renta. Con esto se acabaría el problema, pues se restablece el equilibrio entre las partes contratantes y se pagaría la renta mensual y el arrendador podría seguir atendiendo sus pagos.
Pero esto no está ocurriendo en muchos casos, pues no todos los arrendatarios cumplen los requisitos para acceder a esos créditos y es cuando surge el problema y la única solución para el inquilino es no pagar, o solicitar una rebaja, o moratoria, de la renta.
Ante esta situación no queda más remedio que acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la resolución del contrato por impago de las rentas, y es cuando puede aparecer su oposición invocando las circunstancias sobrevenidas mediante la cláusula REBUS SIC STANTIBUS.
Desde nuestro punto de vista y con una interpretación extensiva de las citada cláusula, para que los tribunales puedan apreciarla será requisito necesario que ante la imposibilidad del impago el inquilino haya notificado al arrendador la existencia de dificultades sobrevenidas para atender el pago y proponer alcanzar una vía amistosa.
Recordemos, efectivamente, que el inquilino no puede adoptar unilateralmente alguna de las decisiones anteriores (reducir la renta, no pagarla, aplazarla, etc), y si lo hace estará incumpliendo el contrato. Aunque invoque la cláusula “rebus sic stantibus” si el arrendador no está de acuerdo, le corresponderá tomar la iniciativa para reclamar el cumplimiento íntegro del contrato o pedir su resolución, siendo necesario acudir a los Tribunales.
En los supuestos que hemos atendido a arrendadores con este problema hemos requerido al arrendatario para que gestione los créditos puestos a su disposición y con ello atender los pagos, pues esta vía se ha abierto legislativamente para permitir la normalidad del mercado.
Desde nuestro punto de vista, si el arrendatario no toma la iniciativa de poner en conocimiento del arrendador su situación y la imposibilidad de acceder a los créditos habilitados por el Gobierno, no debería tener éxito la invocación en juicio de la tan citada cláusula “rebus sic stantibus”.
RESUMEN
Ante la situación descrita, el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador sus dificultades y paralelamente buscar la financiación pública ofertada.
Si no lo hace y opta por no pagar la renta, habrá incumplido el contrato y la ley de Arrendamientos y dará pie a una demanda de resolución de contrato por impago, donde difícilmente podrá tener éxito la cláusula “rebus”, si no acredita haber intentado un acuerdo previo con el arrendador, así como la imposibilidad de acceder a los mecanismos de financiación, tendentes al reequilibrio entre las partes puestos a su disposición por el Gobierno. Si no accede a ellos el inquilino, por no cumplir los requisitos o por no haberlo intentado, no podrá invocar desequilibrio ante el arrendador que ha puesto a su disposición el inmueble en condiciones de ser explotado, con lo que ha dado cumplimiento a sus obligaciones y no olvidemos que no hay norma legislativa alguna que impida al arrendador denominado “pequeño tenedor” exigir el cobro de la renta de un inmueble que ha dado en alquiler a un tercero y que por tal motivo no puede disfrutar de él ni rentabilizarlo por el impago del que nos estamos ocupando.
Según la interpretación Sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 518/2002, de 27 de mayo; Recurso 3762/1996. Ponente: JOSE DE ASIS GARROTE (SP/SENT/331202) la cláusula REBUS puede tener como finalidad, entre otras, solicitar la resolución del contrato por imposibilidad de ejercer la actividad por causas sobrevenidas e imprevisibles, y dejar liberado al arrendatario de su obligación de pago, y liberado al arrendador que pueda poner el inmueble a disposición del mercado, lo cual sí serviría para restablecer el equilibrio entre los contratantes, pero pretender imponer al arrendador la pérdida de su renta resultaría abusivo y un correlativo empobrecimiento injusto.
Ya se ha pronunciado un Juzgado en Madrid, en concreto en Juzgado de Primera Instancia nº81 al respecto.