Repercusión al inquilino de obras en arrendamientos anteriores a 1985

SUPUESTO DE HECHO

El supuesto que analizamos y que es objeto de repetidas consultas en el despacho es el siguiente:

1º.- Arrendamiento de vivienda celebrado antes de 1985

2º.- Se han realizado obras en el edificio

3º.- Se está repercutiendo el 12% del coste de las obras al inquilino en cuestión.

NORMATIVA APLICABLE

En la actualidad los arrendamientos urbanos para uso de vivienda y uso diferente se regulan por la Ley 29/1994, la cual contempla la situación legal aplicable a los arrendamientos existentes antes de la publicación de la misma, concretamente en la disposición transitoria SEGUNDA contempla el tratamiento aplicable a los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1995.

Concretamente y en lo que nos afecta, se establece, en primer lugar que los contratos citados se seguirán regulando por lo dispuesto en la LAU de 1964, de manera que para determinar la solución al tema propuesto no aplicaremos lo que la ley actual dispone en su artículo 19, debiendo atenernos a lo dispuesto en la disposición transitoria que nos remite al artículo 108 (LAU 1964) o a las normas concretas contenidas en la citada disposición transitoria.

El artículo 108 de la Ley de 1964 en su redacción modificada por el artículo 1.2 de la Ley 46/1980, fijó en el 12% el importe que, del capital invertido, podrá repercutir el arrendador sobre el inquilino, o proporcionalmente entre los inquilinos si son varios y la obra afecta a todos, con el límite del 25 % de la renta anual. Dicha cantidad no conformará Renta, pero será considera “asimilado a la renta”.

La citada disposición transitoria ofrece, no obstante, otra alternativa para la repercusión de obras cuando hayan sido ordenadas por la autoridad administrativa, o por el inquilino, consistente en tomar el capital invertido, restando las subvenciones públicas, añadir el interés legal del dinero de cinco años, y sobre esa cifra repercutir al arrendatario o arrendatarios, proporcionalmente, el 10% de la referida cantidad, (dicha cantidad no podrá superar la menor de las siguientes cifras: el SMI anual, o el quíntuplo de la renta anual), hasta su completo pago.

Es de observar que la diferencia entre aplicar uno u otro sistema radica esencialmente en que el procedimiento de la disposición transitoria fija que la repercusión se realizará “hasta su completo pago” en tanto que el procedimiento del artículo 108 de la LAU de 1964, considera a las cantidades repercutibles como “asimiladas a la renta”, y una lectura conjunta de la LAU de 1994 y concretamente la disposición transitoria segunda apartado D) punto 11, regla 3ª perpetúa estas cantidades pues dispone que en la renta actualizada se absorberán las cantidades asimiladas a la renta, entre las que define las de repercusión del coste de obras del artículo 107 LAU de 1964.